SCI à l'impôt sur les sociétés
- Muriel Jacquot
- 10 mai 2023
- 3 min de lecture
Cet article fait partie d'une série de trois articles pour présenter l'ensemble des possibilités offertes par la SCI (grands principes, fiscalité à l'impôt sur le revenu et fiscalité à l'impôt sur les sociétés). Abonnez vous pour ne rien manquer !
La SCI est une structure qui permet d'acquérir un bien à plusieurs mais aussi d'optimiser la fiscalité de votre investissement. Le régime de l'IS permet notamment d'optimiser le résultat fiscal de la société immobilière ou même du groupe de sociétés ! Cependant l'avantage acquis lors de l'activité de la société est fortement contre balancé par le calcul de la plus-value de cession : étudiez donc bien votre projet avant de choisir ce régime.
Quelques règles essentielles pour s'y retrouver :
La SCI à l'impôt sur les sociétés permet une optimisation du résultat
En optant pour l'IS, la SCI va pouvoir déduire d'avantages de charges.
Ce régime est plus avantageux car il va permettre de déduire l'amortissement du bien du résultat fiscal contrairement au régime foncier qui l'exclut.
La prise en compte de l'ensemble des charges de la SCI sur le résultat fiscal va permettre de minimiser la fiscalité de la société sur les premières années et même de générer un déficit !
Les règles du déficit foncier
Si la SCI réalise une perte (selon les règles d'imposition du régime des sociétés), cette perte pourra être imputé sur les bénéfices des années futures sans limitation.
Dans le cas d'une intégration à un groupe de sociétés, le déficit pourra même venir compenser les bénéfices des autres sociétés du groupe.
point déficit de la SCI : le déficit est plus rapidement atteint lors de sociétés à l'IS puisque le régime des sociétés permet notamment de déduire du résultat l'amortissement du bien. Il est donc conseiller de bien réfléchir aux avantages à tirer de ce déficit. Plusieurs options :
- l'intégration à un groupe permet de faire bénéficier du déficit aux autres sociétés et donc d'abaisser le niveau de fiscalité du groupe à court terme
- le report du déficit sur les années à venir permet de créer une bulle de sécurité face à la fiscalité à venir. Il s'agit là d'une stratégie de détention à très long terme.
La SCI à l'impôt sur les sociétés permet une meilleure séparation du patrimoine
En optant pour l'IS, la SCI peut séparer son patrimoine de celui des associés.
La fiscalité n'impactant pas la situation personnelle des dirigeants, cette option permet d'offrir une meilleure protection en cas de poursuites judiciaires ou de difficultés financières des associés.
point responsabilité des associés : la création d'une société civile permet de limiter la responsabilité (hors faute des dirigeants) des associés à leurs apports. Néanmoins ils restent responsable vis à vis de l'administration fiscale en cas de SCI à l'impôt sur le revenu.
L'option pour l'IS permet de porter le poids de la fiscalité sur la société et non ses associés.
Les plus values de cession de biens immobiliers
Les plus values immobilières réalisés au titre d'une SCI à l'IS sont généralement à proscrire.
En effet la valeur du bien a donné lieu à un amortissement qui est venu abaisser la valeur du bien et de la société.
Ainsi la plus-value calculée va être particulièrement importante puisque la base imposable va être élargie.
La plus-value est donc égale aux prix de vente - la valeur nette des amortissements.
Cette plus-value est taxée à l'IS à 25%.
Dispositif d'abattement et avantages de la SCI à l'impôt sur les sociétés
Il n'est pas possible de bénéficier d'abattement ou d'exonération pour les SCI à l'IS.
L'administration fiscale considère en effet que l'avantages acquis par la déductibilité de l'ensemble des charges ne justifie par la possibilité d'un abattement lors de la cession.
Consultez notre article sur le régime du foncier pour étudier les possibilités offertes par le régime à l'impôt sur le revenu.
Choix de l'option à l'IS
La société peut opter pour l'IS lors de sa création ou à tout moment au cours de son existence. Attention cependant l'option est définitive !!!
Impossible de revenir sur votre choix avant la cession si vous souhaitiez en éviter le poids...
Demandez à votre expert-comptable une étude préalable à la cession pour connaître l'imposition exacte de votre vente.
Celui-ci pourra vous conseiller de reporter la vente pour bénéficier d'abattement ou bien encore de transformer la société préalablement pour en optimiser la fiscalité de sortie.
Vous l'aurez compris la SCI comporte des particularités fiscales et juridiques propres à chaque régime qu'il convient d'étudier à chaque étape de la vie de la société. Afin d'optimiser votre situation fiscale, prenez soin d'étudier votre situation et celle de vos associés.
A bientôt pour de nouveaux articles
Comments