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SCI à l'impôt sur le revenu

Dernière mise à jour : 8 mai 2023

Cet article fait partie d'une série de trois articles pour présenter l'ensemble des possibilités offertes par la SCI (grands principes, fiscalité à l'impôt sur le revenu et fiscalité à l'impôt sur les sociétés). Abonnez vous pour ne rien manquer !




La SCI est une structure qui permet d'acquérir un bien à plusieurs mais aussi d'optimiser la fiscalité de votre investissement. Il peut s'agit de la fiscalité à court terme comme à moyen terme si vous souhaitez l'utiliser pour transmettre votre patrimoine ou réaliser une plus value afin de profiter d'une retraite anticipée !


Quelques règles essentielles pour s'y retrouver :


  • La SCI à l'impôt sur le revenu répond aux règles du foncier

Elle n'est donc pas redevable directement de l'impôt. Contrairement à une société qui est soumise à une fiscalité directe par l'impôt sur les sociétés, la SCI va réaliser un résultat comptable non imposé que l'on distinguera du résultat foncier. C'est ce résultat qui donnera lieu à une imposition dans la déclaration foncière de l'impôt sur le revenus de chacun des associés (au prorata de leur participation).

point imposition : le résultat foncier sera intégré à votre déclaration en terme d'imposition comme en terme de prélèvements sociaux puisqu'ils seront soumis à la CSG/CRDS soit un taux de 17,2% qui viendra s'ajouter à l'impôt.


  • Les règles du déficit foncier

Si la SCI réalise une perte (selon les règles d'imposition du régime foncier), cette perte pourra être imputé directement sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

Ce déficit pourra même s'imputer sur le revenu global à condition de respecter certaines conditions de fond.

point déficit foncier : le déficit foncier pourra s'imputer sur le revenu global de chaque associé pour la part qui résulte d'un déficit hors frais d'intérêts de l'emprunt

Le respect de cette condition permet d'imputer votre déficit sur vos autres revenus dans la limite de 10.700€ (hors dispositif temporaire spécifique).



  • Les plus values de cession de biens immobiliers


Les plus values immobilières réalisés au titre d'une SCI à l'impôt sur le revenus suivent les règles des plus-values des particuliers.

Ainsi la plus-value réalisée donnera lieu à une imposition de 19% au titre de l'impôt auquel s'ajoute les prélèvements sociaux pour un taux de 17,2%.


à noter : une taxe supplémentaire s'appliquera si la plus-value s'avère être supérieure à 50.000€ (sauf si la cession emporte une exonération totale à l'impôt sur le revenu)


  • Dispositif d'abattement et avantages de la SCI à l'impôt sur le revenu


La détention à long terme d'un bien en SCI ouvre droit à un abattement spécifique lors de la cession du bien.


Ainsi, un abattement progressif de l'impôt sur le revenus s'applique après 6 ans de détention (voir tableau ci-dessous). Cet abattement est total après 22 ans de détention. La plus-value se retrouve alors complétement exonérée.



attention : pour les associés personnes morales se sont les règles du régime des plus-values professionnelles qui s'applique lors de la cession


Concernant l'imposition aux prélèvements sociaux, là aussi un abattement progressif est prévue à compter de la 6ème année. L'abattement sera total à compter de la 30ème année de détention.



 

Demandez à votre expert-comptable une étude préalable à la cession pour connaître l'imposition exacte de votre vente.

Celui-ci pourra vous conseiller de reporter la vente pour bénéficier d'abattement ou bien encore de transformer la société préalablement pour en optimiser la fiscalité de sortie.



 

Vous l'aurez compris la SCI comporte des particularités fiscales et juridiques propres à chaque régime qu'il convient d'étudier à chaque étape de la vie de la société. Afin d'optimiser votre situation fiscale, prenez soin d'étudier votre situation et celle de vos associés.


A bientôt pour la suite de notre série d'articles sur la SCI (prochain article sur la SCI à l'impôt sur les sociétés)




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